حسینی- «خانه های خالی» در هر شهری معضلی برای اقتصاد مسكن آن منطقه به شمار می رود. به خصوص در مواقعی كه تعداد این خانه ها از تعداد خانوارهای بدون خانه بیشتر می شود. طبق بررسی كارشناسان حوزه مسكن این پدیده می تواند چندین علت داشته باشد.

در برخی شهرهای بزرگ كشور ، به علت گرانی سكونتگاه و دیگر مشكلات زندگی خانوارها ترجیح می دهند كه در آپارتمان های بسیار كوچك زندگی كرده و در عوض، در خارج شهر، خانه دومی برای گذراندن تعطیلات یا آخر هفته داشته باشند كه این قبیل خانه ها در سرشماری ها به عنوان خانه خالی شمرده می شوند. مهاجرت و كوچ خانواده ها به دلیل نبود شغل و شرایط مناسب به خصوص در شهرهای كوچك دیگر علت خالی شدن واحدی از سكنه می باشد. دسته دیگر خانه هایی هستند كه به عللی جز موارد ذكر شده خالی می مانند، یعنی در واقع همان هایی هستند كه باید «خانه خالی» تلقی شوند.

139 خانه خالی نسبت به هر هزار

خانوار در خراسان جنوبی

بررسی سرشماری نفوس و مسكن در سال 1395 نشان می دهد بیشترین تعداد واحدهای مسكونی خالی در استان های تهران، اصفهان و خراسان رضوی به ترتیب حدود 490، 242 و 195 هزار واحد بوده است. طبق این آمار تعداد واحد مسكونی خالی خراسان جنوبی 31 هزار و 350 باب اعلام شد كه در مقایسه با استان های همترازی همچون خراسان شمالی با 23 هزار و 78 خانه خالی، سمنان با 26 هزار و 713 و كهگیلویه و بویراحمد با 13 هزار و 692 واحد خالی مسكونی ، در رتبه بالاتر قرار گرفته است. در یك محاسبه، مشخص می شود كه در خراسان جنوبی 139 خانه خالی نسبت به هر هزار خانوار وجود دارد.

3 میلیارد و 135 میلیون دلار سرمایه

بلوكه شده در خانه های خالی استان

بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی، هر واحد مسكونی حدود 100 هزار دلار قیمت دارد كه با احتساب 2.5 میلیون واحد مسكونی خالی كشور می توان گفت، 250 میلیارد دلار در این خانه ها بلوكه شده است. با این احتساب، در خراسان جنوبی نیز 3 میلیارد و 135 میلیون دلار سرمایه در واحدهایی بلوكه شده كه سكونتی در آن نیست. این در حالی است كه مستاجران بسیاری به دلیل افزایش قیمت های رهن و اجاره فشارهای اقتصادی را تحمل می كنند.

قانون مالیات بر واحدهای مسكونی خالی

راهی برای جلوگیری از رسوب سرمایه

وجود این تعداد از خانه های خالی همواره كارشناسان و دولتمردان را برآن داشته تا از این ظرفیت برای خانه دار شدن افراد جامعه استفاده كنند و در همین راستا قانون مالیات بر واحدهای خالی مصوب شد اما اجرا نشد. سال 94 دوباره جنبه قانونی به خود گرفت كه طبق آن واحدهای مسكونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یكصد هزار نفر كه به استناد سامانه ملی املاك و اسكان كشور به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد. در این قانون مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یك دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد 1.5 برابر مالیات متعلقه خواهد بود.تجربه برخی از كشورهای جهان در اخذ مالیات از خانه های خالی نشان می دهد كه این كشورها در كنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسكن عملكرد مثبتی داشتند به طوری كه در این كشورها تعداد خانه ها بسیار كمتر بود و سازندگان از ترس پرداخت مالیات، واحدهای خود را در اسرع وقت به بازار عرضه می كردند.

با این حال باز هم قانون اخذ مالیات از خانه های خالی رنگ اجرا ندیده و به گفته رئیس كل سازمان امور مالیاتی، وزارت راه و شهرسازی از اجرای آن شانه خالی كرده و قرار است با تغییر قانون مسئولیت آن برعهده شهرداری ها گذاشته شود. در حالی در اجرای این قانون تعلل می شود كه اخذ مالیات از خانه های خالی و حتی مالیات بر عوایدی سرمایه یكی از راه های درآمدی دولت ها در كشورهای دیگر به شمار می رود

تا از رسوب سرمایه ها جلوگیری و به بخش های مولد اقتصادی هدایت شود.

مهرشهر بیرجند دارای

بیشترین واحد مسكونی خالی

برای درك بهتری از وضع استان در این زمینه، با اربابی رئیس اتحادیه مشاوران املاك گفتگو كردیم كه عنوان كرد: به دلیل بالا بودن قیمت اجاره های این واحدهای مسكونی خالی، مستاجری پیدا نمی شود و از آنجایی كه قیمت اجاره را موجر تعیین می كند، نمی توان در این موضوع دخالتی كرد. وی با بیان این كه بیشترین تعداد خانه خالی قابل اجاره در منطقه مهرشهر بیرجند قرار دارد، اما كسی نمی پسندد، اضافه كرد: گرانی بازار مسكن نیز موجب افزایش تعداد این واحدهای مسكونی خالی می شود.

قانون مالیات بر خانه های خالی

فقط ضرر برای مستاجران است

اربابی در بخش دیگری از سخنانش، قانون مالیات بر خانه های خالی را فقط ضرر برای مستاجران دانست و توضیح داد: در زمان دولت آیت ا... رفسنجانی، این قانون اجرا شد اما به دلیل مقاومت مردم شكست خورد.

اكنون نیز با اجرای آن، فقط اتفاقی كه رخ می دهد، مالكان واحدهای مسكونی خالی ، خانه را از حالت اجاره خارج كرده، در آن فرشی پهن می كنند و در صورت مراجعه مامور عنوان می كنند در خانه سكونت دارند.

با اجرای قانون، امكان دور زدن مامور مالیات نیز وجود نخواهد داشت

پاك گهر معاون مالیات حسابرسی مالیات های مستقیم نیز در گفتگو با آوا به قانون مالیات بر واحدهای مسكونی خالی اشاره كرد و گفت: این قانون تاكنون اجرا نشده است، قرار بر این بود كه وزارت راه و شهرسازی سامانه ای را تحت عنوان «اسكان» طراحی و اطلاعات این واحدهای خالی را در آن وارد كند تا بتوان از طریق آن قانون را اجرایی كرد كه تاكنون اقدامی برای طراحی این سامانه انجام نشده است. وی با اشاره به این كه در صورت اجرای قانون، امكان دور زدن مامور مالیات نیز وجود نخواهد داشت، اضافه كرد: از طرفی هنگامی كه از مالك دارای خانه خالی یك سال مالیات گرفته شود، قاعدتا فرد به فكر اجاره دادن خواهد افتاد و این گونه قیمت اجاره ها نیز سرشكن می شوند. به گفته وی، از طرفی طبق تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، درآمد ناشی از اجاره واحد مسكونی در تهران تا 150 مترمربع زیر بنای مفید و در سایر شهرها تا مجموع دویست مترمربع زیر بنای

مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاك معاف می باشد. این قانون تشویقی برای افرادی است كه واحد مسكونی خود را اجاره می دهند.

تا حل نشدن مشكلات مساكن مهر،

همچنان شاهد واحد خالی خواهیم بود

پورقربان مدیر امور شعب بانك مسكن و كارشناس این حوزه نیز در این باره عنوان كرد: برای این كه یك واحد مسكونی آرامش را برای ساكنانش به ارمغان بیاورد بایستی دارای حداقل هایی باشد كه مواردی همچون بهینه سازی و استفاده از نقشه، مصالح ساختمانی، تاسیسات و امكانات رفاهی خوب و درخور از قبیل آسانسور، پاركینگ و... می باشد.

همچنین محل یا محله واحد ساخته شده در مطلوبیت یا عدم مطلوبیت آن تاثیرگذار است كه می توان در این راستا به امكانات محله یا قشر ساكن در آن اشاره كرد. وی با بیان این كه اگر برای بررسی واحدهای خالی مسكونی این موارد را در نظر بگیریم خواهیم دید بیشتر آن ها، مسكن های مهر هستند، ادامه داد: نه فقط تعدادی از این مساكن هنوز به طور كامل برای استفاده مطلوب تكمیل نشده اند ، بلكه بدون توجه به زیر ساخت های مورد نیاز مثل فاضلاب و.... و امكانات روبنایی از قبیل مسجد ، مدرسه، درمانگاه و... ساخته شدند. بنابراین مشخص است تا اینگونه مشكلات حل نشوند با وجود تقاضا همچنان شاهد واحدهای خالی خواهیم بود.

مساكن مهر، تاثیر چندانی بر

كاهش بهای اجاره نشینی نخواهد داشت

این كارشناس حوزه مسكن با اشاره به این كه دلایل گوناگون از جمله نگاه سرمایه ای و احتكار برای فروش در مقاطع مناسب ، نیز از جمله علل خالی ماندن واحدهای مسكونی هستند، اضافه كرد: برای این دسته از واحدهای خالی بهترین روش برخورد، اجرایی شدن قانون مالیات بر واحدهای خالی می باشد.

پورقربان در پاسخ به این سوال كه واحدهای مسكونی خالی چه تاثیری در اقتصاد مسكن دارند، عنوان كرد: با توجه به تامین نشدن بخشی از نیازهای افراد توسط اینگونه واحدها و نداشتن مطلوبیت قابل قبول، تاثیر چندانی بر كاهش بهای اجاره نشینی نخواهند داشت، مگر در مواردی كه مستاجر به دلیل ناتوانی مالی ناگزیر به انتخاب چنین واحدهایی شود.

به گفته وی، اجرایی شدن قانون مالیات بر واحدهای مسكونی خالی ، حتما تاثیر مثبتی بر كم شدن آنها خواهد داشت و مالكان برای فرار از هزینه مالیاتی، یا املاك مذكور را می فروشند و یا حداقل به اجاره می دهند كه البته اگر بحث معافیت مالیاتی به مقدار اجاره برای موجران مطرح شود می تواند به كاهش اجاره بها نیز كمك شایانی كند.

واحدهای خالی، فضای شهری را پر كرده اند

شهردار بیرجند نیز در پاسخ به این سوال كه آیا این واحدهای مسكونی بر خدمت رسانی شهرداری تاثیری دارد یا خیر، عنوان كرد: به طور كلی خیر، اما نمی توان منكر تاثیر منفی آن ها بر روی قیمت مسكن شد، به خصوص در وضعی كه عرضه كم و نیاز بسیار است. از طرفی این واحدها فضای داخل شهر را پر كرده اند و امكان ساخت واحد جدید برای سكونت را نمی دهند، همچنین برای شهرداری ارائه خدمات در فضایی متمركز بهتر از فضای شهری پراكنده است.

به گفته جاوید، شهرداری ملزم به ارائه خدمات آسفالت و جدول گذاری و ... است و چه بهتر كه این خدمات برای واحدهای دارای سكونت و برای شهروندان باشد تا خانه های خالی از سكنه!

به نظر می رسد به جز اجرای قانون مالیات بر واحدهای مسكونی چاره ای دیگر برای كاهش این واحدها نیست و در حالت ایده آل، انتظار می رود با اجرای قانون شاهد كاهش این خانه ها بوده و اجاره ها برای سكونت شهروندان به خصوص زوجین جوان كمتر شود. هر چند در استانی كه تعداد شعب بانك ها و موسسات آن از بنگاه های اقتصادی فعال، بسیار بیشتر است، تصور دیگری جز این و انباشت سرمایه در زمین و مسكن نمی توان داشت. حال باید دید چه سرنوشتی در انتظار این خانه ها است.