به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، روند افزایش جمعیت در دهه های اخیر و تغییرات اجتماعی و گسترش شهرها، افزایش تعداد مغازه ها و نیز تاسیس مراكز تجاری را به دنبال داشته است. قدمت و عدم رعایت استانداردهای لازم در حین ساخت و نیز عدم توجه به لزوم انجام تعمیرات اساسی موجب شده است تا بسیاری از بناهای اماكن تجاری با استحكامی ضعیف، غیراستاندارد و فاقد تجهیزات ایمنی در سطح شهرها ایجاد شود كه به جهت وجود خطرات بالقوه در این اماكن، بیم خطرات جانی و مالی می رود.

نادر نادری، حقوقدان و وكیل پایه یك دادگستری با بیان این مطلب اظهار كرد: وجود قوانین به روز، كارآمد، كامل و غیرمبهم در خصوص روابط موجر و مستاجر و قانون تملك آپارتمان ها علاوه بر اینكه حقوق و تكالیف موجر و مستاجر را مقرر و تنظیم می كند، در رفع خطرات موجود بالقوه و جلوگیری از بروز خطرات آینده احتمالی بسیار موثر است.

وی افزود: وظایف و مسئولیت نهادهای مكلف پیش بینی شده در قانون تملك آپارتمان ها از جمله هیات مدیره و مدیرعامل كه نقش مهمی دراقدامات گوناگون اجرایی و اداره این اماكن تجاری بر عهده دارند، باید با درنظرگرفتن نقش كلیه افراد دارای حقوق مكتسبه دخیل در این اماكن، تعیین و قانون نگاری شود تا ضمن اینكه اقداماتشان موثر و سازنده باشد، مسئولیت قانونی نیز متوجه عملكردشان شود.

این وكیل پایه یك دادگستری ادامه داد: متاسفانه با وجود اینكه از سال 1356 قانونا حقوق مكتسبه به فعالیت كسبی مستاجران تعلق گرفت و نیز در 4 نوبت به قانون تملك آپارتمان ها، موادی الحاق یا اصلاح شد، اما با این وجود، در تغییرات و اصلاحات قانونی صورت گرفته، به اهمیت نقش این صاحبان حق توجهی نشده است. به عبارت دیگر، با وجودی كه قانون تملك آپارتمان ها، مقررات اداره امور، حقوق و تعهدات مالكان محل های كسب و پیشه را تعیین می كند اما به دلیل اینكه به موازات و همسان با تغییرات در قوانین روابط موجر و مستاجر تغییر نكرده است، این ناهماهنگی صدمات جبران ناپذیری خصوصا بر شرایط كسب و كار و توسعه اقتصادی كشور وارد كرده است و می كند.

وی با بیان اینكه پیش بینی الزامات قانونی و استفاده از قابلیت های همه اشخاص صاحب حقوق مكتسبه موجب می شود اقدامات مربوط به پیشگیری و رفع خطر از این اماكن و مراكز تجاری نه تنها موثر واقع شده بلكه به بهترین نحو اعمال و اجرا شود، اضافه كرد: اگر چه بند 14 ماده 55 قانون شهرداری ها و تبصره آن مصوب سال 1344 و اصلاحات بعدی، مسئولیت اتخاذ تدابیر موثر و اقدامات لازم برای حفظ شهر و رفع خطر از بناها را بر عهده شهرداری نهاده اما در عملیات اجرایی، همكاری اشخاص ذی نفع و نهادهای قانونی لازم در قانون تملك آپارتمان ها با دستگاه های مسئول نظارتی بیش از پیش ضروری و لازم است و این مهم با پیش بینی راهكارهای قانونی باید فراهم شود. به گفته نادری، پیش از اصلاح و همسان سازی قانون تملك آپارتمان ها با تغییرات و تحولات پیش آمده در قوانین روابط موجر و مستاجر مربوط به محل های كسب و پیشه و نیز تثبیت تعهدات و مسئولیت های همه صاحبان حق و ذی نفع در این اماكن تجاری، تصویب هرگونه قانون جهت افزایش كارآیی دستگاه های نظارتی عمومی و مسئول در اقدامات رفع خطر نمی تواند موثر باشد و در عمل با مشكل مواجه خواهد شد.

حقوق مكتسبه مستاجران اماكن تجاری

وی با بیان اینكه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 1356 و 1376 حاكم بر تمامی روابط استیجاری در خصوص مكان ها و مراكز تجاری كشور است، عنوان كرد: با توجه به اینكه ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون مصوب 1376 روابط استیجاری قبل از اجرای قانون و روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید را كه قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد، از شمول قانون مصوب 1376 خارج ساخته است، طیف گسترده ای از اماكن تجاری استیجاری كماكان مشمول قانون 1356 است. این حقوقدان در ادامه بیان كرد: مستاجران این اماكن كه عمر بنای بیشتر آنها به پایان رسیده است یا در شرایط بد و مستهلك هستند، دارای حقوق مكتسبه حق كسب و پیشه و تجارت بوده و بعضا علاوه بر آن صاحب حق سرقفلی نیز هستند. علاوه بر این، در اماكن تجاری مشمول قانون 1376 مستاجران تحت شرایطی دارای حق سرقفلی هستند. به همین جهت اكثر مستاجران محل های كسب و پیشه در كشور دارای حقوق مكتسبه هستند.

وی افزود: با این وجود، قانون تملك آپارتمان ها مصوب سال 1343 كه تنها قانونی است كه ناظر بر حقوق و تعهدات مالكان مكان های كسب و پیشه است، به جهت اینكه در زمان تصویب، مستاجران فاقد حقوق مكتسبه بودند، در نتیجه نقش كلیه مستاجران مكان های تجاری دارای حقوق مكتسبه در قانون تملك آپارتمان ها و نهادهای تاسیسی در آن كه مسئولیت تصمیم گیری و اداره امور ساختمان را بر عهده دارند، از نظر دور مانده است.

نادری اظهار كرد: این در حالی است كه اگرچه این مستاجران حقوق مكتسبه دارند و این حقوق ارتباط مستقیمی با وضعیت بنا دارد و بروز حوادث و عدم اداره مطلوب ساختمان به حقوق آنها لطمه می زند اما هیچ گونه نقشی در تصمیم گیری یا مسئولیتی در اداره ساختمان، در قانون تملك آپارتمان ها و اصلاحات بعدی برای آنها در نظر گرفته نشده است.

وی با بیان اینكه تاثیرات منفی این خلا قانونی در مراكز تجاری و پاساژها بیشتر نمود پیدا می كند، گفت: زیرا در مواردی كه قسمت های مشترك پاساژ نیاز به تعمیرات اساسی و ضروری داشته و الزام قانونی موجر از دادگاه، ضروری باشد، مبهم و ناقص بودن قانون در مورد نقش مستاجران صاحب حقوق مكتسبه، طرح دعاوی علیه مالكان را در عمل با مشكل مواجه می كند زیرا در مراكز تجاری با شرایطی كه اخیرا ذكر شد، عدم طرح دعوی به نمایندگی از افراد ذی نفع و صاحب حقوق مكتسبه، علاوه بر عوارض دیگر موجب می شود با توجه به تعدد خواهان ها در موضوع واحد تعدادی زیادی پرونده در مراجع قضایی مطرح شود كه نتیجه ای جز صرف هزینه، اتلاف وقت و اطاله دادرسی نخواهد داشت.

این وكیل پایه یك دادگستری ادامه داد: به علاوه تقابل و تعارض منافع موجران و مستاجران اماكن تجاری در خصوص حقوق مكتسبه و تاثیری منفی كه وضعیت بنا با میزان محاسبه این حقوق مكتسبه دارد، موجب شده است تا مالكان هیچ رغبتی به انجام تعمیرات اساسی و لازم جهت ایمنی بنا نداشته باشند همچنین موجران، از مواد قانونی موجود كه موجب تشدید تاثیر منفی بر این حقوق می شود و از ارزش آن می كاهد، مانند ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به عنوان اهرمی برای فشار بر مستاجران صاحب حقوق مكتسبه استفاده می كنند كه لازم است این روند اصلاح شده و در جهت الزام تعهدات طرفین و رونق كسب و كار استفاده شود.

وی اضافه كرد: برای مثال در مورد برخی مراكز تجاری و پاساژهایی كه عمر مفید آنها به پایان رسیده و در معرض خراب شدن هستند، هیاتی از كارشناس نظر داده اند كه پاساژ غیر قابل تعمیربوده و قابل انتفاع نیست. با این وصف برخی از كارشناسان در دعوای تعدیل مال الاجاره نظر به تعدیل و افزایش نجومی اجاره بهای برخی مغازه های همین پاساژها داده اند و با اعلام نظرات متناقض به دادگاه ها، موجب افزایش اجاره بهای این اماكن تجاری كه وضعیت مطلوبی نیز از جهت بنا و ایمنی ندارند، شده اند كه این وضع علاوه بر اینكه مخالف اصول حقوقی و قانون مدنی است، به نفع جامعه و اقتصاد كشور نیز نخواهد بود.

مراجع صالح در رسیدگی به دعاوی اجاره اماكن تجاری

به گفته نادری، البته در این میان، نبود رویه واحد در محاسبه عوامل موثر بر تعدیل اجاره بها توسط كارشناسان و رعایت نشدن ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در خصوص انتخاب كارشناسان موجب شده است نظرات متناقضی از سوی كارشناسان به دادگاه ها اعلام شود كه اصلاح و تكمیل این موارد نیز لازم است مد نظر قرار گیرد.

وی در ادامه عنوان كرد: همچنین از آنجایی كه پیش بینی الزامات موثر در راستای اجبار طرفین به ایفای تعهدات در مواد قانونی خصوصا در مورد تعمیرات اساسی و رعایت الزامات ایمنی می تواند نقش اساسی و پیشگیرانه ای در بالا بردن عمر مفید بناها و جلوگیری از بروز حوادث داشته باشد، در همین حال از دیگر ثمرات این اقدام می توان به كاهش ارجاعات این قبیل دعاوی به محاكم و بهبود كسب و كار و رونق اقتصادی اشاره كرد.

این حقوقدان همچنین بیان كرد: با توجه به اینكه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در قسمت تعمیرات، با قانون حاكم بر اماكن تجاری مشمول قانون 1376 مغایرتی ندارد، ناظر بر مقررات تعمیر بر بنای آنها و در نتیجه ناظر بر تعمیرات كلیه اماكن تجاری است. این قانون در خصوص تعمیرات كلی در مراكز تجاری و پاساژها دارای نقایصی بوده و كارآمد نیست زیرا در مراكز تجاری و پاساژ ها در مواردی كه مربوط به قسمت های مشترك است، مخارج لازم برای تعمیرات اساسی كه موجر از انجام آن سرباز می زند، اكثرا از میزان 6 ماه اجاره بهای پیش بینی شده در قانون فعلی بیشتر است.

وی با بیان اینكه تبصره 2 ماده 24 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تعمیرات تاسیسات و قسمت های مشترك آپارتمان های مشمول قانون تملك آپارتمان ها را تابع مقررات مربوط به خود تعیین كرده است، افزود: در ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها با ذكر قسمت های مشترك، آورده است كه اگر برخی از این قسمت ها مانند اسكلت ساختمان، چاه فاضلاب و سقف و جداره ها و... در قسمت اختصاصی یك مغازه واقع شده باشد، به جهت اینكه مربوط با اصل بنا است، طبق قانون مشمول هزینه مشترك خواهد بود؛ بنابراین این نوع دعوی حقوقی به نمایندگی از سوی تمامی مستاجران دارای حقوق مكتسبه به طرفیت موجر در دادگاه طرح شود.

نادری با بیان اینكه همچنین اینگونه تعمیرات اساسی كه از اهمیت خاصی نیز برخوردار است، نیازمند هزینه عمده ای است، اظهار كرد: لذا ضروری است در این خصوص قانون اصلاح شده و راهكاری اندیشیده شود تا انجام تعمیرات اساسی و اصولی بنا در قسمت های مشترك قانونا قابل اجرا باشد و با منابع مالی كافی و به نحوی سریع انجام شود. وی خاطرنشان كرد: آنچه مسلم است، تغییر سریع ساختار اجتماعی در دهه های اخیر و عوامل دیگر موجب شده است كه اختلافات در روابط حقوقی موجران و مستاجران دارای حقوق مكتسبه بیش از پیش افزایش یافته و به مرز بحران برسد؛ به همین جهت از سال 1392 رسیدگی به برخی از این دعاوی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف نهاده شد. به طور قطع، این تغییر صلاحیت مراجع رسیدگی كننده، معضل موجود را به صورت ریشه ای برطرف نخواهد كرد و برای حل اساسی آن لازم است قوه مقننه با اصلاح قوانین موجود، ضمن كارآمد ساختن قانون موجود و انطابق آن با وضع حاكم اقتصادی و اجتماعی، شرایط تفكیك حقوق تحت اصطكاك و نیز دشوار در تفكیك فی مابین موجر و مستاجر در اماكن تجاری را نیز فراهم كند.

منبع: روزنامه حمایت

انتای پیام/